住宅関連情報

住宅を取得するまでのステップとチェックポイント

1. 資金計画
手持ち資金は十分ですか。一般的には、住宅資金の20%は最低必要といわれています。
また、住宅資金以外の諸経費(税金、登記等の手続き、家具の購入、仮住まい費用等)が、住宅資金の10%は必要です。これらは、住宅ローンの対象になりません。
住宅ローンの年間返済額は年収の20%程度が安心といわれています。
将来の出費を考慮していますか。子供の大学入学等の高額な出費の時期を想定した計画にする必要があります。
住宅金融公庫、地方公共団体、金融機関で様々な融資を行っていますので、どの融資を利用するか十分な検討が大切です。


住宅金融支援機構(旧 住宅金融公庫)ホームページ  http://www.jhf.go.jp
ホームページで、ローン返済のシュミレーションができます。住宅取得に関するQ&Aも豊富です。

2. 土地の購入または賃借
不動産取引の手引き公的な分譲地を購入する場合は、市町村の担当課(建設課、都市開発課、住宅課、企画課等または土地開発公社)または県住宅供給公社に問い合わせください。土地区画整理組合の保留地を購入する場合は、組合に申込が必要です。組合の連絡先等は市町村の都市計画担当課に照会してください。
民間所有地を購入する場合は、一般的に宅地建物取引業者へ物件の情報提供及び媒介(仲介)を依頼することになります。

すまい情報センターでは、「不動産取引の手引き」をお分けしていますので、活用してください。
「不動産取引の手引き」に照会されている内容を ピックアップしてみました。
詳しくは、「不動産取引の手引き」をご覧ください。
免許の確認
宅地建物取引業の知事免許を取得しているかを確認しましょう。
免許業者の場合は、事務所の見やすい場所に下のような標識を掲示しています。
宅地建物取引業知事免許
加入団体の確認
取引に関する損害の保証や、トラブル等の相談先として山形県内では2つの団体があります。
(社)山形県宅地建物取引業協会
(社)全日本不動産協会・山形県本部
協会マーク

従業者証明書の確認
取引に関係する従業者は、下のような証明書を携帯していますので、免許を持った事務所の従業員であるかを確認しましょう。
また、従業者証明書の裏面には、取引に関する講習会等の受講記録も記載されています。
従業者証明書
取引主任者の確認
取引主任者は、下のような主任者証を携帯していますので、確認しましょう。
取引主任者とは、知事が実施する資格試験に合格し、宅地建物取引に関する総合知識を持った者で、後に売買契約を締結する際に必要となる「重要事項の説明」は取引主任者しかできません。
宅地建物取引主任者証

媒介契約書の締結
後のトラブル防止のため、業者にどういった業務を、どの期間に依頼し、報酬額はいくらかを契約書で明確にしておきましょう。
媒介契約には次の3種類があり、依頼者が選択できます。
1 一般媒介契約 複数の業者に媒介を依頼し、物件が決定した場合は依頼した業者に通知する。
2 専任媒介契約 他の業者には媒介を依頼せず、自分で物件を発見した場合は、業者にそれまでの経費を支払う。
3 専属専任
媒介契約
他の業者には媒介を依頼せず、自分で物件を発見した場合も依頼業者に媒介してもらう。
物件の確認
物件は、必ず自分の目で現地を確認しましょう。雨の日に確認する必要もあります。
近所の人に、評判等を聞いてみることができれば大変参考になります。

重要事項の説明
売買契約の前に必ず取引主任者から「重要事項の説明」をうけ、説明書の交付を受けてください。土地の実測図の確認も重要です。

登記簿謄本では、次のことに注意しましょう。
・ 写しをとった年月日の確認(最近のものかどうか)
・ 抵当権の設定有無の確認
・ 農地の場合は、知事の許可がなければ宅地にする目的で取り引きできません

上下水道の位置や、ガス・電気・電話の供給や施設の所有者、雨水の排水先等の確認も忘れずに。浄化槽が必要な場合は、排水可能かどうかも確認する必要があります。
不安な項目がある場合は確認し、重要事項に記載してもらいましょう。
売買契約書の締結
署名やはんこをおす前に、契約書を良く読みましょう。
団体に加入している業者の場合は、団体が作成した標準契約書がありますので、参考として読み比べてみましょう。

「不動産取引の手引き」にも契約書の例が記載されています。また、手付け金の限度額や業者への報酬額等についても記載していますので参考にしてください。

理解できないところは、納得のいくまで説明してもらいましょう。

土地の賃貸借契約の場合は、次の2つの契約方法があります。
○更新可能な借地契約
○定期借地権制度による契約

平成4年に施行された「定期借地権制度」は、土地所有者にとっては確実に土地が返還されるため安心でき、住宅の建設者にとっては土地取得のための初期費用が軽減されます。
借地の期間は、期間終了後に建物を解体する場合は50年以上、土地所有者が建物を買い取る場合は30年以上になります。

★定期借地契約の詳しい内容は、様々なホームページで紹介しています。
(例.)

定期借地権普及促進協議会
 http://teikishakuchi.com/
(社)全国賃貸住宅経営協会 http://top.zenjyu.or.jp/

資金計画土地の購入または賃借設計者または建設者の選定契約着工工事中

3. 設計者または建設者の選定
住宅の設計を行う場合は、大きく分けて次の3つの契約方法があります。
○建築設計事務所と契約 http://www.njr.or.jp/
○工務店、建設会社等と契約
○ハウスメーカーとの契約
それぞれの主な特徴は、
建築設計事務所の場合・・・
間取りの計画段階から専門家に相談でき、住宅の工法(木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造)や部材(屋根・外壁、台所・浴室の部品やインテリア等)も自由に選択できます。
建設工事費の積算を、工事を請け負わない第3者が行うため、予算と目的とする住宅のランクについて念入りに検討できます。
設計事務所が作成した設計図や見積書により、入札による発注が可能となります。
工務店等の場合 ・・・
地域で建設している工務店等の場合は、実際に建設された住宅を確認してから契約することができます。
設計する者と工事を行う者が同じなため、設計段階の打ち合わせがスムーズに現場に反映されます。また、完成した住宅の責任の所在が明確です。
設計変更や追加工事の打ち合わせが、比較的スムーズに行われます。
ハウスメーカーの場合・・・
展示場等の実際の住宅で、それぞれのメーカーの特徴が確認できます。
多様な製品のラインナップから、予算やライフスタイルに合った住宅を選択できます。
プレハブメーカーの場合は、一般的に工期が短くなります。
どの場合でも、契約先を決定する場合には、複数の候補者から見積書をとったり、対応の仕方等による信頼性の確認が大切です。

4. 契約
工事を依頼する場合は、必ず契約書を取り交わしましょう。契約書がない場合は、トラブルが発生した場合でも、責任の所在等の明確な判断ができない場合があります。契約の前提として、設計図や詳細な見積書が完成している必要があります。
次のような点に注意が必要です。
1 見積に含まれている工事範囲はどこまでか
2 図面と仕様書(材料等を細かく記載した書類)が希望通りになっているか
3 工期が設定してあるか(着工と完成の年月日が記載されているか)
4 支払方法が設定されているか
5 引渡の時期の確認ができるか
6 契約解除できる特約事項があるか

契約書や仕様書は、住宅金融支援機構が作成したものを利用するのが安全です。
住宅金融普及協会のホームページから購入申込ができます。
(財)住宅金融普及協会
 http://www.sumai-info.com/

中央建設業審議会が作成した「民間建設工事標準請負契約約款」もあります。

5. 着工
工事中や完成後の周辺とのトラブル防止のために、周辺の方々への配慮も忘れずに。

6. 工事中
頻繁に現場に出かけることが1番です。
「住宅性能表示制度」を利用したり、「住宅性能保証機構」に登録している工務店等が工事を行っている場合は、第三者による専門的な検査が受けられます。
建築設計事務所との間で、工事監理業務契約を締結すると、建築士が設計どおりに施行されているか現場をチェックします。

資金計画土地の購入または賃借設計者または建設者の選定契約着工工事中